Jak úspěšně pronajmout nemovitost: Průvodce od inzerce po podpis smlouvy

Mnoho majitelů si myslí, že pronájem je jednoduchý. Vyvěsím inzerát, ozve se někdo, podepíšeme smlouvu. Realita bývá jiná. Špatný nájemník, podprůměrná cena nebo chyba ve smlouvě vás může vyjít podstatně dráž než provize realitní kanceláře.

Tady je to, jak pronájem vedu já a co dělá rozdíl mezi bezstarostným výnosem a zbytečnými problémy.

Při správně připravené inzerci, dobré ceně a flexibilitě na prohlídky se mi daří najít nájemníka do 14 až 21 dní. Pokud k tomu přičteme rezervační dohodu a podpis nájemní smlouvy, celý proces je zpravidla hotový do jednoho měsíce.

Majitel přichází s vlastní představou o ceně. Ta je pro mě výchozím bodem, ne konečným číslem. Provádím kompletní analýzu trhu, porovnávám srovnatelné nemovitosti v dané lokalitě a výsledek konzultuji s majitelem. Výsledná cena musí být realistická. Předražený nájem odradí kvalitní nájemníky, kteří mají na výběr.

Pravidla jsou stejná jako u prodeje. Fotografie pořízené mobilem za špatného světla zájemce odradí ještě dříve, než si přečtou popis. Inzeruji na 18 portálech v České republice, pravidelně aktualizuji a topuji inzeráty. Paralelně pracuji na sociálních sítích a aktivně vyhledávám poptávku ve facebookových skupinách.

Toto je část, na které nejvíc záleží, a přesto ji majitelé, kteří pronajímají sami, nejčastěji podceňují.

Každého zájemce prověřujeme přes náš systém ještě před podpisem smlouvy. Náklady na prověření hradíme za majitele. Zjišťujeme, zda zájemce nemá záznamy v registrech nebo jiné závazky, které by mohly ohrozit pravidelné placení nájmu.

Prověření ale nejde jen o registry. Ověřuji také zaměstnání nájemníka, v případě potřeby přímo přes jeho nadřízeného. U vyšších nájmů si nechávám zaslat výpis z bankovního účtu, abych si ověřil, že nájemník má skutečně na první vstupní náklady, jako je provize, kauce a první nájem, a že je schopen dlouhodobě splácet.

Flexibilita rozhoduje. Pokud je zájem velký, organizuji prohlídkový den, kdy se zájemci střídají v krátkých intervalech. Při menším zájmu domlouvám prohlídky individuálně podle možností obou stran.

Dnes si kdekdo smlouvu vygeneruje přes umělou inteligenci. Výsledek může vypadat přesvědčivě, ale advokát je advokát. Smlouvy pro mé klienty připravuje vždy advokát, ne šablona.

Ze své praxe vidím, že majitelé nejčastěji zapomínají na dva body, které mohou mít velké právní důsledky.

Vratná kauce a zákonný úrok

Kauce je standardní součástí každé nájemní smlouvy. Co ale spousta majitelů neví: ze zákona musí být k vracené kauci připočten úrok. Zákon nestanovuje přesnou výši, ale úrok tam být musí. Pokud ve smlouvě chybí, má nájemník v případě sporu velmi silnou pozici a výsledné úroky mohou být znatelně vyšší než původně očekávané.

Já do smluv standardně uvádím 2 % ročně, což je pro majitele garantovatelná a reálná hodnota, snadno zajistitelná třeba na spořicím účtu.

Pojištění domácnosti nájemníka

Druhý bod, na který se zapomíná: smluvní povinnost nájemníka sjednat si pojištění domácnosti. Bez tohoto ustanovení nemá majitel žádnou páku v případě, že nájemník způsobí škodu na vybavení nebo zařízení bytu.

Z praxe vidím stále dokola ty samé problémy u majitelů, kteří pronajímají bez makléře:

• Špatné fotografie a popis, který nikoho nezaujme
• Cena nastavená podle pocitu, ne podle trhu
• Smlouva bez klíčových ustanovení
• Nedostupnost na prohlídky
• Žádné ověření bonity nájemníka

Každá z těchto chyb vás může stát čas, peníze nebo oboje.

Rád se postarám o celý proces za vás. Od inzerce a prověření nájemníků po smlouvu připravenou advokátem. Zavolejte nebo napište.