Tomáš VydraCena rozhoduje dřív, než zájemce zavolá
Nacenění nemovitosti je první a nejdůležitější krok celého prodeje. Děje se ještě před fotografiemi, inzerátem i první prohlídkou. A přesto ho většina prodávajících podceňuje.
Realita je jednoduchá: příliš vysoká cena odradí zájemce ještě předtím, než se přijdou podívat. Příliš nízká vám zbytečně ubere statisíce korun. Nemovitosti s dobře nastavenou cenou se prodají průměrně třikrát rychleji než ty předražené.
Jak se tržní cena správně stanovuje
1. Srovnání se skutečně prodanými nemovitostmi
Aktivní inzeráty vám řeknou, za co prodávající chtějí prodat. To ale neznamená, že za tolik skutečně prodají. Zásadní jsou data z dokončených transakcí z katastru nemovitostí, tedy co kupující reálně zaplatili.
Při analýze porovnávám tyto faktory:
- Dispozice a podlahová plocha
- Stav a rok výstavby
- Podlaží a orientace bytu
- Přítomnost balkonu, terasy nebo garážového stání
- Dostupnost MHD a občanská vybavenost v okolí
2. Lokalita je víc než adresa
Dvě srovnatelné nemovitosti vzdálené 500 metrů od sebe mohou mít cenový rozdíl 15 až 20 %. Záleží na konkrétní ulici, dostupnosti, hlukovém zatížení i charakteru sousedství. Znalost mikrolokalit je věc, kterou žádná online kalkulačka nenahradí.
3. Stav nemovitosti se promítá přímo do ceny
Novostavba, po rekonstrukci, v původním stavu. Každá kategorie má svůj cenový rozsah. Důležité je i to, co není na první pohled vidět: stav elektroinstalace, rozvody vody, střecha nebo výtah. Kupující dnes chodí na prohlídky dobře připraveni a skryté závady odhalí rychle.
Tři chyby, které prodej zbrzdí nebo pokazí
"Soused prodal za X, tak já chci víc." Jenže soused mohl prodávat za jiné situace na trhu, mít jinou dispozici nebo lepší stav. Sousedovo číslo není vaše tržní cena.
Umělá rezerva na smlouvání. Kupující mají přístup ke stejným datům jako makléři. Předražený inzerát prostě přeskrolují a ke smlouvání nikdy nedojde.
Nacenění podle vlastní potřeby. Trh se nezajímá o výši vaší hypotéky ani o to, kolik chcete investovat do nového bydlení. Cena musí odpovídat hodnotě nemovitosti, ne vašim finančním potřebám.
Jak poznáte, že máte cenu nastavenou správně?
Jednoduchý test: po zveřejnění inzerátu by do prvního týdne měly přijít alespoň tři až pět vážných poptávek. Pokud se za dva týdny nikdo neozve, je cena pravděpodobně příliš vysoká. Pokud se ozve dvacet zájemců za první den, mohla být nastavena zbytečně nízko.
Zjistěte hodnotu své nemovitosti zdarma
Nejspolehlivější způsob, jak zjistit reálnou hodnotu vaší nemovitosti, je konzultace s makléřem, který trh zná zblízka. Nabízím bezplatný a nezávazný odhad tržní ceny, online nebo přímo u vás.
